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Los avalúos de inmuebles

Para conocer el valor estimado de un inmueble, existen servicios de valuación, sin embargo no siempre el resultado de un avalúo puede ser igual al precio de mercado, lo que puede dejar al propietatrio un poco confundido. En resumen lo que hace un valudaor es estimar el valor del terreno y construcción de un inmueble, para poder calcular un valor estimado.


¿Qué hace un valuador inmobiliario?

Aunque parezca demasiado básico, muchos clientes tienen a menudo ideas previas y erróneas sobre qué hace un valuador inmobiliario. Y es importante saber que cuando es contratado por una institución financiera, como un banco que está realizando un crédito hipotecario, el valuador inmobiliario es los ojos y oídos del banco durante todo el proceso.


Deberán ser objetivos, e intentarán validar el precio de venta en el contrato para la institución haciendo el préstamo. Esto significa que realizarán una visita física a la propiedad, tomarán fotografías, harán una inspección visual de interiores y exteriores, del terreno, la ubicación, etc.


Su visita y los documentos de la propiedad servirán como base para investigar casas en venta similares, que estén en la misma colonia, o cerca, y tan parecidas a la propiedad original como sea posible.


¿Qué información necesita un valuador inmobiliario?

Entre los documentos necesarios está una constancia de uso de suelo, tu última boleta de pago predial, tu alineamiento y número oficial de la propiedad; y por supuesto, la escritura de la casa. De parte del valuador inmobiliario debes saber que está registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).


¿Cómo impactarán las remodelaciones?

Es importante que tus clientes entiendan que no todos los cambios realizados en su casa le darán valor agregado ante los ojos de un valuador, sin importar lo exquisitos o lujosos que sean. Y un valuador inmobiliario jamás le dará valor a cada uno de estos componentes por separado.


¿Cómo influyen otras casas de referencia?

Los bienes raíces son complicados, y cuando se trata de qué hace un valuador inmobiliario, las cosas pueden ponerse subjetivas. Sobre todo, al comparar las propiedades en su investigación.


Aquí es importante recordar que las propiedades utilizadas por el valuador no van a ser iguales la una a la otra.


Tus clientes no pueden esperar que se incluyan propiedades con precios más caros en colonias aledañas, cuando cerca de la propiedad hay casas similares de precios más bajos. Es decir, no puedes esperar que el valuador inmobiliario tome como referencia una casa de 900 metros cuadrados y la compare con tu casa de 800. Los valuadores, por obligación, tienen que utilizar las ventas de casas comparables más exactas y recientes.


Esto puede ser decepcionante para tus clientes, pero si la propiedad se encuentra en una zona con nuevas casas en construcción con precios altos, lo más probable es que el valuador tome como referencia casas en re-venta con precios bajos.


¿Cómo se compara el precio de mercado con el avalúo?

En el mercado, la gente podría pagar más por una casa, pero cuando hay algo de financiamiento involucrado es difícil que acepten pagar más de lo que determina el avalúo. Y cuando hay diferencias entre el precio establecido en el contrato y el determinado en el avalúo, sin importar lo increíble que se vea la casa, comienza a haber menos confianza a la hora de comprar.


¿Qué pasa si el precio es mejor que en el contrato?

Este puede ser uno de los peores momentos en una compraventa de bienes raíces. Todo puede marchar viento en popa hasta que de pronto, la institución financiera nos muestra que el avalúo indica un precio menor que el de tus clientes.


Los compradores puede que no tengan el dinero extra para comprar la casa, o puede que no quieran. Cuando esto pasa, a menudo el agente inmobiliario de los compradores puede compartir el resultado del avalúo con el de los vendedores para determinar cómo es que el valuador llegó a ese precio.


Y aunque ambos pueden apelar el avalúo, generalmente no hay mucho que hacer. Puede tardar varias semanas sin garantía alguna de aliviar la negociación, dejando la venta en una pausa que afectará a compradores y vendedores.


Aunque los agentes inmobiliarios pueden revisar el reporte a detalle, y podrían llegar a algunos arreglos. Lo más probable es que el valuador refute la mayoría de la información, y sólo se pueda subir mínimamente el precio.



Ambos agentes pueden decidir renegociar el precio también, pero de nuevo, esto podría sólo aplazar más el proceso. En el mejor de los casos, tus clientes aceptarán reducir el precio por una cantidad suficiente como para que los compradores continúen con la compra.


En algunos casos, el daño que hace un valuador inmobiliario puede ser irreparable. Puede que no esté familiarizado con la zona, que no tenga experiencia en el tipo de casa que valuará, y que termine afectando a todos en la transacción.


Hacer el avalúo de una casa es una habilidad que se genera con años de experiencia, trabajando con propiedades de muy diferentes tipos, y conociendo realmente la naturaleza de esas comunidades por dentro y fuera. Conocer bien todas las casas, el uso de suelo, cómo se construyeron las casas, cuáles fueron las constructoras, el tamaño de los lotes, etc., es información que no se debe pasar por alto.


¿Cómo se elige un valuador inmobiliario?

Cómo elegir un valuador inmobiliario es algo que tanto vendedores como compradores se preguntan. ¿Quién los elige? La verdad es que nadie. El valuador inmobiliario normalmente forma parte del equipo de trabajo de una empresa de valuadores inmobiliarios contratada por el banco (o la institución que realice el crédito hipotecario) de manera que sea lo más imparcial posible.


El valuador se asigna al azar y nadie puede pedir a una persona en particular. Y aunque quizá algunos agentes inmobiliarios y valuadores se conozcan entre sí, hay muchísimos más valuadores inmobiliarios desconocidos que podrían recibir la propiedad para ser valuada.


¿Existen malos valuadores inmobiliarios?

Al igual que los agentes inmobiliarios, algunos valuadores son mejores que otros. Algunos valuadores son más intuitivos, detallados y tienen una mejor comprensión del mercado. Otros son más razonables y son más flexibles con las casas que comparan en su reporte, así como con los ajustes del reporte mismo, mientras que otros son más conservadores. Ningún valuador es el mismo.


¿Puedes hablar con el valuador inmobiliario?

Los valuadores inmobiliarios deben mantenerse neutrales siempre. Así que además de darle la información necesaria, y responder cualquier pregunta que tengan sobre la propiedad, ni los agentes inmobiliarios, ni el vendedor, ni los compradores pueden influir en lo que hace un valuador inmobiliario.


Los agentes no pueden preguntarles qué piensan evaluar con anticipación. Aunque algunos valuadores inmobiliarios, por ser prácticos, puedan avisarles a los agentes que están teniendo problemas determinando el precio de la propiedad, y quizá pidan algunas casas como referencia.


Esto puede ser una señal de lo que está por venir, un vendedor dando vueltas por la propiedad mientras el valuador hace su trabajo no ayuda en nada, y podría sólo empeorar la situación más tarde.


Tampoco ayuda en nada resaltar lo obvio, ni cuánto dinero se gastó en X o Y remodelación. Por esto, es mejor compartir estos detalles con anticipación. Un vendedor puede tener esta información como referencia en la casa, pero no hay necesidad de entrar en toda una explicación de la historia de las cosas, cómo se hicieron y por qué.


¿Qué responsabilidad tiene el valuador inmobiliario?

Al igual que los agentes inmobiliarios, la licencia de un valuador inmobiliario depende de su trabajo y está en juego cada vez que realiza un avalúo. Los valuadores están bajo la lupa ahora más que nunca. No pueden inventarse números, y todo lo que escriben en su reporte debe ser verificable, justificable y tener una explicación.


Fragmento del blog inmobiliaroi de protools vivanncios*




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