top of page
Buscar
  • amicasa inmuebles

El método que usamos para darte una opinión de valuación

El conocimiento es poder, mientras más informado estés sobre la situación de un mercado, mejores decisiones tomarás. Sin embargo se ha comprobado científicamente que el exceso de información puede nublar la toma de decisiones, o a llevarnos a tomar una equivocada, cómo lo menciona Jonah Lehrer en el libro "How We Decide" donde menciona que el Cortex prefrontal tiendes hacer malas decisiones si se le satura de información que pueda hacer ruido.


Para apoyarte en una de las decisiones más importantes de tu vida, hemos creado un método que recogeinformación de tu inmueble y su código postal para darte un valor aproximada para la venta, o inclusive para la renta, no vamos a darte la receta secreta, pero si tiremos como funciona a grandes rasgos.




Promedio de tres estimados


Tomamos en cuenta tres valores que cada uno por si mismo probablemente nos daría un resultado incompleto, sin embargo podemos hacer un promedio de estos tres para dar con un resultado más cercano. Estos tres valores son; el valor físico del inmueble, el valor de mercado del inmueble y el valor por rentabilidad. Valor físico: Aquí estamos valorando el terreno, ladrillos y acabados, por supuesto que al tener al terreno en la ecuación, la ubicación influye demasiado en el cálculo, después hacemos una valoración de la obra de acuerdo a su tamaño, nivel de acabados y años de construcción, les podemos dar un coeficiente de valoración positivo o negativo si la casa por ejemplo tiene una característica que la distingue de las demás propiedades similares, por ejemplo puede ser una vista bonita desde las habitaciones, cercanía a alguna amenidad etc...

Valor según el mercado


Los mercados en teoría sería la mejor forma de análisis, sin embargo, la historia nos ha enseñado que los mercados pueden ser tan irracionales como imperfectos (mira la bolsa de valores con movimientos tan bruscos), ademas los propietarios tienen una tendencia a darle un valor emocional a los inmuebles, el cual a los compradores no les interesa, ellos buscan la mejor oportunidad. En esta métrica tomamos 5 inmuebles similares en la zona, sacamos un precio por metro cuadrado y lo dividimos entre el número de propiedades, después le ponemos un coeficiente según la ultima compra venta de la que tengamos conocimiento, si no hay información de una compra venta en los últimos 6 meses, el coeficiente es 1.


Valor por rentabilidad


Las rentas pueden ser un buen indicador de los valores de los inmuebles, al haber inversionistas que prefieren tener su capital en inmuebles que en el banco o que en otras inversiones de alto riesgo, los bienes raíces siempre serán una inversión segura y lo ha sido desde muchisimos años.


Aquí tomamos el valor de las rentas de 5 inmuebles similares, de preferencia de inmuebles que esten rentados, hacemos un promedio por metro cuadrado, y asumimos que el valor de la renta mensual es el .5% del valor total del inmueble, que es un estandar para el rendiemiento de los inmuebles.


En las tres variables resultantes, el precio de mercado impacta de cierta manera, es por eso que las valuaciones de parte de despachos arquitectonicos constantemente fallan en dar precios de venta correctos, ya que no toman en cuenta la situación del mercado actual, que puede cambiar en cuestión de meses.


Si tienes alguna duda puedes contactarnos y con gusto ayudaremos a resolverlo.

3 visualizaciones0 comentarios
bottom of page